由于房价持续大幅攀升，管理层一直在严重关切并不断出台针对房地产行业的重大调控措施。在此，我们先回顾一下上一次，也就是年初的那次地产股的重大利空。

其实，从以万科为首的地产股的今年的走势就可看出，除了最近两个月的调整和530的那次调整之外，还经历了2月份到4月份的长达三个多月的调整走势。那次长时间的调整，就是由上一次的针对房地产行业的重大利空导致的。

一月底出台的调控房地产行业的政策是：国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。土地增值税的开征，将对房企利润造成重大影响。

由于从2月1日开始，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，从而必将大幅拉低相关企业的净利润；而城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于1月1日正式实施，由此预示着2007年房地产税费调控的大幕已然开启。受此利空的突袭，地产股连续几天暴跌，并且，由于新政策对于具体公司的影响程度不明朗，地产股被迫进行了长达三个多月的调整走势。

实际上，由于支撑地产板块向上的基本因素没有发生改变，即全国房价总体保持上扬趋势，人民币汇率不断创出新高，房地产公司的盈利水平也在上升。深万科在4月30日公布第一季度每股收益0.14元、净利润同比增长49.27%之后，终于爆发向上。回过头来看，在受利空打击、地产股股价低迷的时候，是中长线建仓的绝佳良机。

地产股研究之二：解读本次调控政策

节前最后一天，正式推出了新的针对房地产的调控政策。对于本次房地产调控政策，应如此解读：

政策对住房消费需求还是持保护态度的。对90平米以上和以下第一套、第一套和第二套住房首付和贷款利率区别对待，反映了保证大多数居民住房需求的政策立场，且第一套住房消费需求是国内房地产行业长期景气的主导需求，所以行业长期需求和景气将基本不受影响。提高第二套住房首付比例和贷款利率将有利于抑制消费环节炒房的投机性需求，而这将有助于缓和前期过快的房价涨幅；预计大部分投资需求将不受影响。这是因为居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30％，据了解很多都在50％以上。第一套住房没有贷款的第二套住房贷款等同于第一套住房贷款待遇。根据政策内容，如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制，此类住房需求的市场份额不能低估。

商业用房开发为主的上市公司将会受到负面影响，商业用房首付比例和贷款利率没有区分第一套和第二套，一律提高到50％以上、最长10年、110％基准利率，至少短期内商业用房的需求会有一定负面冲击，商业用房价格有下降压力；项目自有资金35％以上和四证齐全才能发放贷款，贷款原则上不得跨地使用，这是对原有政策的重申，该项政策的贯彻强调对具有资金优势的一二线龙头公司有利；把是否囤积土地和房源作为发放开发贷款的条件之一，3年空置房不得用于抵押贷款有助于抑制开发环节囤积房源，哄抬房价的不规范行为，但因需要明显证据和难以严格界定，所以预计要严格贯彻落实有难度。

随着政策预期落实，房地产板块有望企稳，住宅开发类上市公司股价表现有望见底回升，但投资商业地产开发为主的上市公司可能还需要谨慎。

在房贷新政最终出台之前，房地产股始终是处在调整的状态之中，这是对政策调控预期的提前消化。

其实，房贷新政，最多只能算是对银行股的一个利好，而对地产股的利空打击将有限。因为实际上，在八、九月份，已经有相当多的银行由于上半年提前用完了全年贷款额度，无款可贷，早已提前实行了提高首付比例甚至是停止了发放住房贷款，但八月份的全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比七月份还高了0.7个百分点。房价上涨甚至是加速上涨的趋势并未发生改变，房地产企业的赢利仍将继续提升。

另外，这个新政真要执行起来的话，可能漏洞也比较多：银行之间没有联网，不同银行间甄别第二套房有一定难度；而且，倾向于利用银行贷款的杠杆作用短线炒房的投资者，还可以以借用亲友的身份证买房等方式进行规避；银行自身在明年年初资金面充足、放贷任务比较重的时候，会比较重视各类贷款中最优良的房贷，对新政可能不一定会严格把关。

利空消息对市场的影响，可能更多的只是心理上的。

房地产股已经经历了两个月左右的调整，调整时间比较长；普遍已经下跌到中期均线附近，调整得比较充分。与同期大盘相比，大盘指数已经达到5500多点，而地产股却还处在前期大盘指数在4800点左右时的位置。最关键的是，即使是在地产股的调整过程中，特别是那些质地比较优良的地产股，其筹码锁定性良好，介入其中的主力资金并未出逃，他们依然坚持看好房地产股的后市。

在放贷新政出台的当天，即国庆节前的最后一个交易日，房地产股已经开始见底反弹。预期利空消息兑现之后，地产板块将重燃激情，卷土重来。

支持商品房需求和房价上涨的根本性因素也没有改变，包括长期的人均GDP超过1000美元后的经济起飞阶段，人口红利，城市化进程，居民财富效应引致的投资需求，短期的流动性过剩、人民币升值等。

城市化进程：我国最近十多年的工业化、城市化进程相当快，现在的城市化人口已经达到44%左右，而且，当前的城市化的进程还在加速，但是，由于保护耕地的政策，城市的土地资源有限，并且越来越显得紧张。

投资需求：我国人均GDP达到1000美元花了较长的时间，但之后的经济飞速发展，2006年人均GDP达到了2000美元，预期人均GDP达到3000美元或者4000美元都将在非常短的时间里实现。居民财富增加，必然导致投资需求增长。由于当前的住房出租的静态回收期在15年左右，相比于银行存款投资价值较高，投资回报率较高，这使得楼市仍将成为居民投资的主要方向。

只要宏观经济景气周期没有逆转，商品房需求增长和地价、房价上涨的大趋势就难以改变，特别是作为土地资源的地价的持续上涨将具有更强的确定性趋势。

国内包括房地产、股票在内的资产价格膨胀一段时间里难以改变。国内通货膨胀和资产价格上涨缘于信贷的高速增长和流动性泛滥，而造成这一现象的主要原因在于人民币升值不到位而导致的顺差大幅增长。一般消费品由于供给弹性较大，所吸纳的流动性有限，导致部分流动性由消费品部门溢出到供给弹性相对较小的资产价格当中，从而进一步推动了资产价格的膨胀。在人民币升值不到位的情况下，包括股票、房地产在内的资产价格膨胀将被迫继续。而房地产上市公司将因同时兼备上述两个因素而继续享有高估值。

锁定通胀和升值的主线，主要就是房地产股。

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